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法律知识普及:房子没买到还要给中介费

2016年11月15日 03:30 来源:广州日报

  二手房交易中,不少消费者对自己和中介方之间的关系(居间合同关系)的性质、特点不够了解,有部分市民认为,只要房屋未完成交易手续,中介费无须支付。昨日,广州市房地产中介协会在最新一期的投诉与纠纷分析报告中,就透过案例剖析指出,中介方只要促成买卖合同成立,如非该方过错导致合同解除的,委托方应依约支付中介费,否则中介方可主张权利,向委托人追讨中介费。

  案情回放一:买家认为中介隐瞒信息拒缴中介费

  2015年6月15日,买家卢某通过某中介公司与业主陈某签订了三方《房屋买卖合同》,购买位于越秀区的某物业,并约定全部交易税费由卢某承担。同日,卢某与该中介公司签订了《中介服务收费确认书》,承诺在签订买卖合同当天支付中介费3.8万元。但是,由于卢某现金不足,当天支付了中介费1.9万元,剩余费用下次支付。

  买卖双方在履约过程中,卢某发现上述房屋非陈某唯一物业,此次交易需缴纳个人所得税,认为是该中介公司隐瞒信息,导致其面临比预算多出的数万元税款。于是,卢某与陈某协商解除合同,并认为交易未完成,余下的中介费无须支付。但是,某中介公司认为卢某拒付余下中介费1.9万元的行为,损害了公司利益,经多次索要未果,诉至法院,要求卢某支付中介费1.9万元及违约金1万元。

  最终法院判决认为,卢某向该中介公司支付中介费1.9万元及违约金1万元。

  专家解读:促成签订《房屋买卖合同》后中介公司居间行为已经完成

  广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师介绍,本案涉及两个合同关系,第一个是居间合同关系,当事人是某中介公司与卢某。根据合同法规定,按照《服务收费确认书》中居间合同条款的约定,在促成买卖双方签订《房屋买卖合同》后,某中介公司的居间行为就已经完成了。

  另外一个是《房屋买卖合同》,当事人是陈某和卢某。本案中,在没有某中介公司同意解除、又不具备解除合同条件的情况下,买卖双方自行解除的仅仅是《房屋买卖合同》中的买卖合同关系,居间合同关系并未解除,买卖双方的行为,对某中介公司并不具有约束力,某中介公司收取中介费的权利并未丧失。

  市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒:二手房买卖过程中,作为居间人的中介公司只要促成买卖双方签订买卖合同,即已完成居间任务,就有权收取全部的中介费。如需解除买卖合同,应一并考虑尚未缴纳的中介费由何方承担。

  案情回放二:客户没有购房资格,买卖合同仍有效

  今年5月3日,外地户籍的买家杨某通过某中介公司的介绍,看中业主李某位于天河区某房屋,并于次日双方签订《房屋买卖合同》。在签约后,杨某发现自身在广州未连续购买3年社保,按照当地现行的限购政策,不具备购房资格,故认为该合同无效,且业主李某明知限购政策,不履行告知义务,对合同无效存在严重过错,应无条件返还已经收取的定金10万元。但李某拒绝向杨某返还已收取的定金。买卖双方争执无果,最终杨某一纸诉至法院。

  法院经审查,签约的买卖双方均具备完全民事行为能力,合同的签订是当事人之间真实意思表示,合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,合同依法有效。因杨某没有取得广州市购房资格,导致合同客观上无法履行,杨某与李某已于2016年5月28日达成一致解除涉案合同(李某无需返还定金),并签订了解除涉案合同的协议,该协议对杨某和李某均具有法律约束力。现杨某又以合同无效为由要求李某返还10万元及利息的诉请,欠缺理据。最终,法院判决驳回杨某的全部诉讼请求。

  杨某随后又向上一级法院提起上诉,二审最终还是维持了一审判决。

  专家解读:不符合购房资格的买家签订了《房屋买卖合同》,合同仍生效

  广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师表示,这类纠纷中,买家显然是违反了广州市的限购令,但《房屋买卖合同》有效。因为合同法规定,合同如果违反了“法律、行政法规的强制性规定”会无效,但是限购政策属于地方政府调控房地产市场的政策文件,并非国家的法律、行政法规,所以不会导致合同无效。

  中介协会分析指,在限购区域内,不符合购房资格的买家如果签订了《房屋买卖合同》,合同是成立生效的。主张合同无效或要求继续履行的请求,将会被法院依法驳回;相反,主张合同生效或要求依法解除的请求,将会被法院依法支持。(来源:广州日报)


作者: 编辑:徐令

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